Loan to value (LTV)

Loan to value (LTV)

Jedním z nejpodstatnějších parametrů při posuzování nebankovního zajištěného úvěru je LTV neboli Loan To Value.
Termín Loan to value v překladu znamená “částka k zapůjčení” a vyjadřuje maximální financovatelnou částku ve vztahu k reálné likvidní tržní ceně nemovitosti.

Pokud tedy žádáte o úvěr se zajištěním nemovitosti, nabízíte k zajištění například rodinný dům v likvidní tržní ceně 2.000.000,- CZK a LTV úvěrového produktu je do 65%, můžete získat jistinu úvěru v maximální výši 1.300.000,- CZK.

Sice pamatujeme doby, kdy bylo možné čerpat hypoteční úvěr na 100% LTV a je možné, že se takové opět vrátí. Pravdou však zůstává, že zkušený a opatrný investor na celou hodnotu nemovitosti, tedy LTV 100%, nikdy nepůjde.

Proč je v současnosti LTV vždy méně než 100%

Smysl vytvoření prostoru mezi tržní cenou a financovatelnou částkou vyjádřený pomocí LTV spočívá ve vytvoření finanční rezervy pro likvidaci úvěrového obchodu ze strany poskytovatele. Taková likvidace představuje mnoho úkonů a finančních nákladů, které musí úvěrový obchod vygenerovat, jinak by byl ztrátový a místo výdělku by přinesl poskytovateli opak = finanční ztrátu.
Do takto vymezeného finančního prostoru patří v případě likvidace nespláceného úvěru položky:

• zisk z obchodu
• náklady na vymáhací proces (dovedení pohledávky do stadia exekučního titulu)
• náklady na vystěhování (je-li nemovitost obydlena dlužníkem)

LTV se liší podle lokality

Aby to bylo ještě složitější, je LTV v každé lokalitě jiné. Je to dáno pohledem trhu s nemovitostmi na skutečnou prodejní likviditu nemovitosti.

Ve své podstatě je to dáno zájmem o koupi nemovitostí v dané lokalitě přestože se může jednat o naprosto identické stavby, které mohou mít stejný účetní odhad.
Vysvětlení vlivu lokality na tržní cenu přesahuje rámec tohoto článku, budeme se mu věnovat v individuálním tématu.
Ve smyslu vlivu lokality na LTV zjednodušeně platí – čím horší lokalita, tím nižší LTV. V Praze a nejbližším okolí je LTV vždy nejvyšší a v místech jako například Šluknovský výběžek či Mostecko zase naopak nejnižší.

Vliv LTV poskytovatele na bezpečnost úvěrů

Když si občané berou úvěry, chtějí je mít co nejbezpečnější. Představme si situaci, kdy investor chybně odhadne potřebnou rezervu v LTV a vlivem vysoké splátkové delikvence (v nebankovním sektoru zcela běžně i 50%) je nucen vypovídat smlouvy z důvodu nehrazení splátek aby nepřišel o své finanční prostředky.
Velmi snadno se pak může přihodit, že nebude schopen se rychle dostat ke svým prostředkům v dostatečné míře a může se stám insolventním. Pak už stačí, aby ho kdokoli navrhl do Konkursu a problém je na světě. Pokud soud Konkurs (či jinou formu oddlužení) navrhne, stávají se všechny úvěrové vztahy splatnými bez ohledu na zbývající délku trvání úvěru.
Zkrátka ať dlužíte třeba milión a zbývá Vám splácet ještě 10 let, musíte vrátit vše najednou a téměř obratem. K takovému nebezpečí není co dodat.

Přesto se nacházejí nabídky na 80% LTV a více

S odkazem na předchozí odstavec by nabídky tak vysokého LTV být na trhu neměly, nicméně opak je pravdou. Deklarace tak vysokého LTV spočívá v malém triku v odhadování výchozí tržní ceny nemovitosti při stanovování konkrétního financovatelné částky.

Jak víme, každý poskytovatel si tržní cenu nemovitosti posuzuje sám či prostřednictvím jím dodaných odhadců. Pak je velmi snadné nemovitost s tržní cenou1.000.000,- CZK odhadnout na 700.000,- poté nabídnout úvěr ve výši 560.000,- a tvrdit, že poskytuje 80% LTV.