Novela zákona o spotřebitelských úvěrech: konec nepřiměřeného zajištění­ úvěrů?

Novela zákona o spotřebitelských úvěrech: konec nepřiměřeného zajištění­ úvěrů?

Novela zákona o spotřebitelských úvěrech nám přinesla mimo jiných úprav také určitá omezení, která se vztahují na hodnotu zástavy vůči výši poskytnuté finanční jistiny úvěru.
Podívejme se na to co to znamená a proč je to tak podstatné.
Každá věc má svou cenu za kterou je možné jí koupit/prodat bez rozdílu zda se jedná o psa, mobilní telefon, týdenní pobyt na Maledivách či nemovitost.

Jenomže není prodat jako prodat. Někdo prodává protože věc již nepotřebuje a nespěchá na prodej, někdo zase potřebuje peníze a chce prodat co nejrychleji. To jsou faktory, které mají zásadní vliv na cenu věci.
V našem článku bude řeč o nemovitostech k bydlení, což je asi nejvíce skloňované téma.
Každá nemovitost má svou tržní cenu, která vyjadřuje její hodnotu při běžném prodeji bez spěchu – počkám si na kupce. Tržní cena často nebývá ze všech (tržní/odhadní/cena rychlého prodeje) cenou nejvyšší.

Jak se na tržní cenu dívá investor / poskytovatel úvěru.

Pro takovou společnost je nemovitost pouze zabavitelná finanční hodnota, která slouží jako zástava pro případ platební delikvence. Každý poskytovatel včetně všech bank bez rozdílu při uzavírání úvěrového obchodu již předem předpokládá možnost nehrazení splátek a připravuje si pozici na případný pozdější prodej nemovitosti za takovou cenu, aby neutržil finanční ztrátu. Bere v úvahu možné opotřebení nemovitosti, vývoj cenové hladiny tržních cen (která neustále klesá) a vytváří si dopředu prostor pro náklady, které bude muset vynaložit při realizaci nuceného prodeje zástavy při nehrazení sjednaných splátek. Takovými náklady jsou například úhrady právních služeb, prostory pro ušlý zisk vyjádřené smluvními penalizacemi a různě různé další náklady.
Za zmínku též stojí fakt, že takový poskytovatel nechce a nebude čekat na prodej zástavy za plnou tržní cenu třeba několik měsíců či let. On obchoduje a chce aby jeho investice byly rychle likvidní, takže pokud prodává nemovitost, kterou byl zajištěn úvěr, prodává jí rychle a za cenu přiměřeně poníženou.

Z těchto důvodů tedy jakýkoli investor nebere za cenu nemovitosti její současnou tržní hodnotu, ale snaží se jí (různě) přiměřeně ponížit většinou vypracovaným znaleckým posudkem tak, aby se vytvořil prostor pro tyto náklady a investor věděl, že není pravděpodobné aby prodělal.
Tyto postupy vyžadují po odhadcích nemovitostí bez rozdílu všichni včetně bank.

Je tedy běžné, že nemovitost s tržní cenou 2 mil. je odhadnuta na 1,7 mil. CZK. Dalším prostředkem jak vytvořit prostor pro případné náklady je takzvané LTV (Loan To Value), zjednodušeně řečeno procentuální hodnota z odhadní ceny nemovitosti, do jejíchž maximální výše je investor ochoten úvěr poskytnout. Tato hodnota se plošně pohybuje mezi 35 až 80% a znamená, že při LTV 50% z ceny 2 mil. je možné poskytnout úvěr rovnající se hodnotě LTV, tedy 1 mil. CZK.

Jakou změnu nám tedy přináší novelizace zákona?

Již nebude moci být zajištění spotřebitelského úvěru realizováno nemovitostí, jejíchž hodnta je ve “zjevném nepoměru” proti jistině úvěru. Ale co tedy přesně znamená termín “zjevný nepoměr”? Jak přesněji určit jeho matematický vztah?
Nejčastěji se na trhu setkáváme s hodnotou 50%, kterou hojně využívají i banky u svých Amerických hypoték. Bude již tento rozdíl považován za nepoměr?

S největší pravděpodobností je smyslem této úpravy omezení možnosti zajistit například třistatisícový úvěr nemovitostí za dva miliony.

Přinese tato změna obrat k lepšímu?

Snížení hodnoty zástavy se jak již bylo řečeno, realizuje dvěma způsoby – LTV + ponížení znaleckého posudku. Znění novelizace postihuje “patrně” pouze hodnotu LTV a neřeší (ani nemůže) možnost ponížení odhadní ceny nemovitosti.

Ochota poskytovatelů půjčovat tu nadále je, taktéž stále trvá a bude trvat i poptávka poúvěrech, nicméně situace na trhu nemovitostí je stále horší a horší, protože ceny nemovitostí dále klesají. Co ale udělá poskytovatel, když bude chtít zachovat základní, do určité míry celkem pochopitelné ekonomické znaky úvěrového obchodu?
Využije jiné možnosti na vytvoření prostoru pro náklady a zisk z nuceného prodeje nemovitosti s největší pravděpodobností tím, že poníží její odhad na pro něho únosnou mez.

Jaký je smysl této zákonné úpravy?

Předpokládejme, že primárním účelem bylo zamezit nepoměru mezi hodnotou nemovitosti a jistinou poskytnutého úvěru. Má však smysl zákonná úprava, které nepostihne všechny dostupné způsoby? Řekněme že za nepoměr bude v pozdější aplikaci práva považována hodnota LTV nižší než 50%. Bude těžké pro poskytovatele, kteří půjčují na 35% dosáhnout této hodnoty aniž by neporušili zákon?
Z běžné praxe je zřejmé, že nejspíš nebude.
Podívejme se na jiný příklad z trochu odlišné sféry.

Při nucené dražbě nemovitosti, pořádané Dražební společností či Exekutorským úřadem je zcela běžné že výše dražebního odhadu mnohdy nedosahuje ani 60% ze skutečné tržní ceny nemovitosti. Proč ale, vždyť je prostor pro licitaci (přihazování) při dražbě již vymezen zákonem na 1/3 z tržní ceny (dražit se začíná na 2/3) při prvním kole dražby a na 1/2 z tržní ceny při druhém kole dražby.
Důvody tohoto nechme stranou. Důležité je, že se nám tímto již dávno objevila zdařilá a uznávaná taktika ponížení skutečných hodnot nemovitostí, kterou lze nejspíš dobře aplikovat na případy spotřebitelských úvěrů.

Eliminace problému nepřiměřené hodnoty zástavy proti jistině úvěru, vyjádřena v novele termínem “zjevný nepoměr” se tedy pravděpodobně v budoucnu ukáže do určité míry jako téměř zbytečná a neúčinná.
Jestli by nebylo účinnější pro naše zákonodárce se blíže a podrobněji seznámit s problematikou bankovních a nebankovních financování, dobře pochopit vyplývající problémy než střílet od boku a říkat “snad se trefíme”.