Zpětný leasing podrobně
Tématem tohoto článku je problematika či spíše úskalí nebankovního financování nazývajícího se zpětný leasing. Nemáme v úmyslu vysvětlovat podrobně problematiku leasingového financování a všechna s tím spojená specifika. Pokusíme se zde pouze jednoduše popsat všechny výhody a nevýhody půjčky poskytnuté na základě zajištění zpětným leasingem nemovitosti včetně rizik, které mohou z takového obchodu vyplynou pro Dlužníka.
Co to je zpětný leasing?
Pod tímto termínem se skrývá v podstatě poskytnutí finančních prostředků na základě zajištění movitou či nemovitou zástavou a to ve smyslu jejího plnohodnotného převodu na Věřitele (osobu, která půjčuje peníze).
Termín “zpětný leasing” by se tedy dal definovat jako prodej nemovitosti a její následná koupě ve formě pronájmu s následným odkupem za pevně stanovenou zůstatkovou (kupní cenu).
Zpětný leasing se začal v ČR nejdříve využívat při půjčkách na dopravní či speciální prostředek (osobní či nákladní auto, zemědělský stroj, technologie apod.). Vzhledem k tomu, že se jako forma zajištění osvědčil, jeho průnik na trh nemovitostí byl jenom otázka času.
Je zpětný leasing to samé jako úvěr na zástavu?
Pohledů na tuto otázku může být několik. Zjednodušeně, pokud klient splácí to co má tak jak má, nemusí nijak pocítit rozdíl mezi úvěrem a zpětným leasingem (pokud si půjčil od slušné společnosti!!!).
Nicméně není to tak jednoduché.
V případě zpětného leasingu má vetšinou dlužník (po dobu zp. leasingu “nájemce”) zpravidla omezena určitá práva ve vztahu k nemovitosti a naopak Věřiteli oproti zástavnímu zajištění nějaká práva přibudou.
Dlužník zpravidla může tuto nemovitost obývat tak jako doposud, má povinnost se o ní starat a provádět běžnou údržbu tak jako dříve. Nemusí hradit daň z nemovitosti a pojistku, protože tuto povinnost má vlastník nemovitosti. Ten tyto platby ale rozprostře do splátek nájemného takže ji vlastně stejně hradí Dlužník.
Dlužník má také omezeny větší zásahy do konstrukce nemovitosti a nemůže s ní nijak jinak nakládat.
Práva, která přibudou Věřiteli jsou skutečnosti, na kterých se takový Věřitel dohodne s Dlužníkem při sjednávání zpětného leasingu – tedy spíše, co Dlužníkovi předloží k podpisu (o “dohodnutí” většinou nebývá řeč). Co se do Nájemní smlouvy napíše, to tam je a také zůstane.
Běžnou věcí je například právo Věřitele/současného majitele nemovitosti na její užívání, což znamená že se do ní může kdykoli on, či jím pověřená osoba (rodina) kdykoli nastěhovat.
Zákonná úprava leasingu
V ČR neexistuje prakticky téměř žádná zákonná úprava poskytovatele leasingu. Dle platného práva může leasing poskytovat jakýkoli subjekt mající platné živnostenské oprávnění ke koupi za účelem dalšího prodeje. Leasing a zpětný leasing může tedy poskytovat KAŽDÝ OSVČ s touto živností.
Leasing není ani výslovně definovám v platném soukromém právu. Leasingové smlouvy jsou uzavírány jako inominátní (nepojmenované), což v podstatě znamená, že není definována forma takové smlouvy (nikde není psáno co má taková smlouva obsahovat). Leasingová smlouva musí tedy obsahovat pouze obecně dané základní prvky (smluvní strany, předmět smlouvy, podpisy …), ostatní – ty zpravidla nejdůležitější skutečnosti je možné formulovat přímo ve smlouvě.
To je poměrně nebezpečný stav, který dává prostor využívat neznalostí práva na stranězájemců o půjčku a podsouvat jim nevýhodné, likvidační či vysloveně zcela nesplnitelné podmínky takové smlouvy.
Z toho také vyplývá následná nejednotnost soudů při projednávání sporů z takových leasingových smluv – když není dáno zákonem … jak to tedy má být? Ideální stav? Vyhraje ten, kdo má lepšího právníka!! Mnohdy je vydáno rozhodnutí, které je sice podle práva v pořádku, ale rozhodně ne podle spravedlnosti.
Jaké jsou zápory zpětného leasingu
- Vlastnictví zajišťované nemovitosti se mění – majetek se převádí na poskytovatele. S tím je spojeno několik nebezpečí, který se ale dá při důkladném prověření situace předejít:
- nemovitost se převádí na jinou fyzickou či právnickou osobu, v jejíž vlastnictví zůstává do úplného splacení zpětného leasingu. Je dobré se přesvědčit, že tento subjekt není zatížen vlastními závazky, které by mohly ovlivnit vlastnictví jeho nemovitosti.
- ještě bedlivěji než u zástavního financování je nutno studovat všechny smluvní dokumenty a případně odkazované podmínky aby bylo jasné, k čemu se zavazujete a k čemu ne
- Zpětný leasing bude vždy o něco nákladnější v úrokové sazbě než půjčka se zástavou protože v nákladech je zahrnuto více nezbytných nákladů – dva převody nemovitosti (od Vás a zase zpět na Vás), pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti a další náklady drobnějšího rázu.
Proto je dobré tento produkt využívat pouze v odpodstatněných případech, kdy není jiné řešení.
A jaké jsou naopak klady
- Tímto produktem lze jednoznačně vyřešit více kritických situací, než půjčkou se zástavou nemovitosti.
- Zpětný leasing také disponuje vyšším LTV, tedy na nemovitost o stejné hodnotě lze poskytnout vyšší částku, než při zástavním financování. Hlavně v případech připravované dražby nemovitosti, kdy je dlužná částka mnohdy vyšší, než 50% z tržní ceny, je zpětný leasing vhodnější než obrovská ekonomická ztráta, způsobená českým pojetím dražby majetku dlužníka.
- Změna vlastnictví nemovitosti může být v určitém případě prospěšná. Určitým způsobem je možné nemovitost ochránit před negativními procesy vymáhacích mechanismů a použít její hodnotu k bezpečnému úmoru závazků.