Tématem tohoto článku je problematika či spíše úskalí nebankovního financování nazývajícího se zpětný leasing. Nemáme v úmyslu vysvětlovat podrobně problematiku leasingového financování a všechna s tím spojená specifika. Pokusíme se zde pouze jednoduše popsat všechny výhody a nevýhody půjčky poskytnuté na základě zajištění zpětným leasingem nemovitosti včetně rizik, které mohou z takového obchodu vyplynou pro Dlužníka.
Pod tímto termínem se skrývá v podstatě poskytnutí finančních prostředků na základě zajištění movitou či nemovitou zástavou a to ve smyslu jejího plnohodnotného převodu na Věřitele (osobu, která půjčuje peníze).
Termín “zpětný leasing” by se tedy dal definovat jako prodej nemovitosti a její následná koupě ve formě pronájmu s následným odkupem za pevně stanovenou zůstatkovou (kupní cenu).
Zpětný leasing se začal v ČR nejdříve využívat při půjčkách na dopravní či speciální prostředek (osobní či nákladní auto, zemědělský stroj, technologie apod.). Vzhledem k tomu, že se jako forma zajištění osvědčil, jeho průnik na trh nemovitostí byl jenom otázka času.
Pohledů na tuto otázku může být několik. Zjednodušeně, pokud klient splácí to co má tak jak má, nemusí nijak pocítit rozdíl mezi úvěrem a zpětným leasingem (pokud si půjčil od slušné společnosti!!!).
Nicméně není to tak jednoduché.
V případě zpětného leasingu má vetšinou dlužník (po dobu zp. leasingu “nájemce”) zpravidla omezena určitá práva ve vztahu k nemovitosti a naopak Věřiteli oproti zástavnímu zajištění nějaká práva přibudou.
Dlužník zpravidla může tuto nemovitost obývat tak jako doposud, má povinnost se o ní starat a provádět běžnou údržbu tak jako dříve. Nemusí hradit daň z nemovitosti a pojistku, protože tuto povinnost má vlastník nemovitosti. Ten tyto platby ale rozprostře do splátek nájemného takže ji vlastně stejně hradí Dlužník.
Dlužník má také omezeny větší zásahy do konstrukce nemovitosti a nemůže s ní nijak jinak nakládat.
Práva, která přibudou Věřiteli jsou skutečnosti, na kterých se takový Věřitel dohodne s Dlužníkem při sjednávání zpětného leasingu – tedy spíše, co Dlužníkovi předloží k podpisu (o “dohodnutí” většinou nebývá řeč). Co se do Nájemní smlouvy napíše, to tam je a také zůstane.
Běžnou věcí je například právo Věřitele/současného majitele nemovitosti na její užívání, což znamená že se do ní může kdykoli on, či jím pověřená osoba (rodina) kdykoli nastěhovat.
V ČR neexistuje prakticky téměř žádná zákonná úprava poskytovatele leasingu. Dle platného práva může leasing poskytovat jakýkoli subjekt mající platné živnostenské oprávnění ke koupi za účelem dalšího prodeje. Leasing a zpětný leasing může tedy poskytovat KAŽDÝ OSVČ s touto živností.
Leasing není ani výslovně definovám v platném soukromém právu. Leasingové smlouvy jsou uzavírány jako inominátní (nepojmenované), což v podstatě znamená, že není definována forma takové smlouvy (nikde není psáno co má taková smlouva obsahovat). Leasingová smlouva musí tedy obsahovat pouze obecně dané základní prvky (smluvní strany, předmět smlouvy, podpisy …), ostatní – ty zpravidla nejdůležitější skutečnosti je možné formulovat přímo ve smlouvě.
To je poměrně nebezpečný stav, který dává prostor využívat neznalostí práva na stranězájemců o půjčku a podsouvat jim nevýhodné, likvidační či vysloveně zcela nesplnitelné podmínky takové smlouvy.
Z toho také vyplývá následná nejednotnost soudů při projednávání sporů z takových leasingových smluv – když není dáno zákonem … jak to tedy má být? Ideální stav? Vyhraje ten, kdo má lepšího právníka!! Mnohdy je vydáno rozhodnutí, které je sice podle práva v pořádku, ale rozhodně ne podle spravedlnosti.